摘 要：根據(jù)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，論述了房地產(chǎn)開發(fā)中的可行行研究的含義，作用，步驟，內(nèi)容和階段。為房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)提供科學(xué)依據(jù)。
關(guān)鍵詞：可行性研究；房地產(chǎn)；項(xiàng)目
1 可行性研究的含義
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資開發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須通過對擬開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、研究和分析；對可能擬定的規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證。在此基礎(chǔ)上，全面研究考察該開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，在經(jīng)濟(jì)上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。依此就是否應(yīng)該投資開發(fā)該項(xiàng)目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開展工作的基礎(chǔ)。
2 可行性研究的作用
(1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。
(2)可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。
(3)可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。
(4)可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。
(5)可行性研究是開發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。
3可行性研究的步驟
(1)組織準(zhǔn)備。
進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究計劃方案等。
(2)現(xiàn)場調(diào)查與資料收集。
現(xiàn)場實(shí)際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的自然、經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。
(3)開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇。
這一階段的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國家政策等，對項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計、評價、對比優(yōu)選，確定具體的 項(xiàng)目開發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟(jì)效益。
(4)詳細(xì)研究。
采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對優(yōu)選出的項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行財務(wù)評價、國民經(jīng)濟(jì)評價，從而分析項(xiàng)目的可行性。
(5)編寫研究報告書。
可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同、且全面、翔實(shí)。
4房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容
按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可分為投資機(jī)會研究 、初步可行性研究和詳
細(xì)可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價。其具體內(nèi)容如下：
(1) 項(xiàng)目概況。
(2) 項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。
(3)市場分析和需求預(yù)測。
在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項(xiàng)目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。
(4)規(guī)劃方案的優(yōu)選。
在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。
(5)開發(fā)進(jìn)度安排。
(6)項(xiàng)目投資估算。
(7)資金的籌集方案和籌資成本估算。
(8)財務(wù)評價。財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財務(wù)可行性的一種方法。
(9)風(fēng)險分析。風(fēng)險分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險大小及來源提供參考。
(10)國民經(jīng)濟(jì)評價。國民經(jīng)濟(jì)評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用。
(11)結(jié)論。運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。
5可行性研究的階段
一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評估決策四個階段。
(1)投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會。
投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會的影響等。
(2)初步可行性研究。
亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。
(3)詳細(xì)可行性研究。
在這一階段內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，是在分析項(xiàng)目的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
(3) 項(xiàng)目的評估和決策。
項(xiàng)目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告進(jìn)行全面的審核和再評估階段。
