當(dāng)前，在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展陷入了一個(gè)發(fā)展的“困境”，能否降低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資源的優(yōu)化配置，對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力、掌握商品房的定價(jià)主動(dòng)權(quán)具有重要的意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)控制概述
由于行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理呈現(xiàn)出了高風(fēng)險(xiǎn)的特征。房地產(chǎn)行業(yè)的投資呈現(xiàn)出了投資規(guī)模較大、資金周轉(zhuǎn)率偏低、項(xiàng)目的自我調(diào)節(jié)能力比較弱的特點(diǎn)，企業(yè)能否有效進(jìn)行地財(cái)務(wù)管理，對(duì)于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力具有至關(guān)重要的影響。
隨著我國(guó)財(cái)務(wù)管理體制的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理也逐漸趨于規(guī)范化，但是，從宏觀層面上來(lái)看，還存在著諸多的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：（1）資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性決定了其投資規(guī)模巨大，為了解決資金不足問(wèn)題，企業(yè)不得不向銀行申請(qǐng)貸款，甚至于進(jìn)行社會(huì)融資，稍有不慎就會(huì)陷入資金鏈斷裂的困境；（2）短期償債能力比較弱，商品房是房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)，從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、開(kāi)盤到項(xiàng)目的銷售需要一個(gè)漫長(zhǎng)的時(shí)期，這就導(dǎo)致企業(yè)很難及時(shí)償還各種短期債務(wù)，如果企業(yè)無(wú)法籌集到所需要的短期償債資金，就很容易陷入資金不足進(jìn)而影響到項(xiàng)目進(jìn)展的尷尬境地；（3）“過(guò)度圈地”提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，土地對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻，但是，過(guò)度圈地就會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
在公司治理結(jié)構(gòu)不夠完善、企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致主營(yíng)業(yè)務(wù)能力降低的現(xiàn)實(shí)情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷地優(yōu)化內(nèi)部財(cái)務(wù)管理模式、實(shí)施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式的創(chuàng)新，否則，在激烈地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中就會(huì)陷入被動(dòng)的境地。同時(shí)，行業(yè)之間存在的“資金擠出效應(yīng)”也要求房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理必須進(jìn)一步優(yōu)化，以避免資金流出過(guò)大的情形出現(xiàn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式分析
本部分主要從房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式和房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式創(chuàng)新兩個(gè)維度對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理盡心研究與分析。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式基本上也是采取的普通企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式為主，主要包括“集權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式”、“分權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式”和“集權(quán)分權(quán)結(jié)合型財(cái)務(wù)管理模式”，三種模式都曾在企業(yè)發(fā)展歷程中起到過(guò)重要的作用：
1．集權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式
該模式下，企業(yè)的所有業(yè)務(wù)都有統(tǒng)一的部門進(jìn)行管理、控制，其特點(diǎn)是企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的決策權(quán)都集中于上一級(jí)的財(cái)務(wù)主管部門，子公司、分公司、各個(gè)部門幾乎都不涉及財(cái)務(wù)管理，企業(yè)的財(cái)務(wù)資源的控制、重組、收益分配等等都實(shí)行的是統(tǒng)一管理，該種模式在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的初期曾經(jīng)起到過(guò)積極的作用，但是，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)外部環(huán)境的變化，該種模式的弊端顯露無(wú)疑，比如，決策的效率、市場(chǎng)的反應(yīng)能力等等都體現(xiàn)出了明顯不足的特點(diǎn)，目前，該種模式已經(jīng)較少使用。
2．分權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式
分權(quán)型的財(cái)務(wù)管理模式在集團(tuán)型的大企業(yè)曾經(jīng)被廣泛的應(yīng)用，主要特點(diǎn)是子公司、分公司以及下級(jí)部門都擁有較高的財(cái)務(wù)管理的決策權(quán)，上級(jí)主管部門或者說(shuō)集團(tuán)總部?jī)H僅是進(jìn)行間接地指導(dǎo)管理、控制。該模式下，子公司的投融資、財(cái)務(wù)收益分配、職工福利的發(fā)放等等都是由各個(gè)子公司自己來(lái)決定并實(shí)施的，同時(shí)，子公司能夠根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)第一時(shí)間內(nèi)做出反應(yīng)，使財(cái)務(wù)決策的效率、準(zhǔn)確率更高。但是，這種模式往往會(huì)出現(xiàn)“投機(jī)”行為，子公司為了自身的利益而做出損害整個(gè)集團(tuán)收益的行為。
3．集權(quán)分權(quán)相結(jié)合的財(cái)務(wù)管理模式
事實(shí)上，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)踐來(lái)看，絕對(duì)的分權(quán)、集權(quán)的控制模式很少見(jiàn)，基本上都是采取的集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合的財(cái)務(wù)管理控制模式。上級(jí)主管部門主要對(duì)涉及公司發(fā)展方向的決策實(shí)行集權(quán)管理，而對(duì)于下級(jí)部門一些具體的財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)則實(shí)行分權(quán)型財(cái)務(wù)管理，上層管理部門只是在宏觀層面對(duì)子公司、部門進(jìn)行財(cái)務(wù)控制，更加強(qiáng)調(diào)對(duì)結(jié)果的宏觀控制。與前兩種模式相比，該種財(cái)務(wù)管理模式如果運(yùn)用得當(dāng)既能發(fā)揮出上級(jí)部門的財(cái)務(wù)調(diào)控功能的優(yōu)勢(shì)，也能夠有效地提高子公司的財(cái)務(wù)決策效率、市場(chǎng)的反應(yīng)能力水平。該種模式在諸多大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)企業(yè)得到了廣泛的應(yīng)用，比如，萬(wàn)科集團(tuán)、綠城集團(tuán)等都實(shí)行的是這種管理模式，由于這些企業(yè)都屬于大型的集團(tuán)性公司，如果僅僅依靠集權(quán)型的管理模式，很難實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)子公司的有效管理，最終必然會(huì)影響到企業(yè)的獲利能力和水平。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制模式的創(chuàng)新及實(shí)施的具體策略
筆者認(rèn)為，僅僅從集權(quán)、分權(quán)的角度進(jìn)行定義、管理，不利于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化，應(yīng)該從更細(xì)的層面上進(jìn)行研究與創(chuàng)新，建立針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化、財(cái)務(wù)狀況及時(shí)地調(diào)整財(cái)務(wù)控制的重點(diǎn)內(nèi)容，將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式應(yīng)該圍繞營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、償債風(fēng)險(xiǎn)、盈利風(fēng)險(xiǎn)等幾個(gè)方面展開(kāi)。
1．營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)企業(yè)要建立動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理模式，首先要圍繞怎樣降低企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，做好對(duì)企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，才能夠制定切實(shí)可行地財(cái)務(wù)監(jiān)管模式。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)就是能否及時(shí)銷售開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)、銷售進(jìn)度是否與企業(yè)事先制定的銷售計(jì)劃相符。另外，企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如何、是否合理也會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成較大的影響，如果企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)的比例過(guò)低，就會(huì)出現(xiàn)由于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)不靈進(jìn)而影響到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的情形，甚至于會(huì)出現(xiàn)大量閑置資產(chǎn)的情形。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房屬于流動(dòng)性資產(chǎn)，但是，這種資產(chǎn)的變現(xiàn)時(shí)間卻受到外部宏觀環(huán)境的限制。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)并不需要刻意地去降低流動(dòng)資產(chǎn)的比例，關(guān)鍵是要考慮在瞬息萬(wàn)變的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，如何加速流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速率，這是降低企業(yè)營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理動(dòng)態(tài)控制的重中之重。
2．償債風(fēng)險(xiǎn)控制
償債風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的債務(wù)得不到償還，而使企業(yè)的財(cái)務(wù)出現(xiàn)了高風(fēng)險(xiǎn)情況。要做到降低償債的高風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從以下三個(gè)方面著手。
(1)合理配置企業(yè)償債資金。合理配置資金、提高資金使用效率、做好資金的安排工作，可以讓企業(yè)在借貸方面保有良好的記錄，將最大限度地降低借款到期日無(wú)款可還發(fā)生的幾率，避免了給公司償債資金帶來(lái)的潛在損失。因此合理的償債資金配置能夠更好地規(guī)范財(cái)務(wù)，提高資金使用率，降低償債資金給公司帶來(lái)不良的后果。
(2)優(yōu)化組合企業(yè)借款方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該綜合考慮中長(zhǎng)期借款配合的方式比較切合實(shí)際，這有利于減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)償債壓力、降低公司資金運(yùn)轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還要考慮房子還貸按揭款的搭配使用，只有將三者有效的結(jié)合起來(lái)，才可以大大緩解籌措資金的壓力，降低償債的高風(fēng)險(xiǎn)。
（3）資本結(jié)構(gòu)的控制與優(yōu)化。如果項(xiàng)目融資環(huán)境好、企業(yè)發(fā)展穩(wěn)固、銷售前景大好、財(cái)務(wù)方面安排資金合理有序的話，權(quán)益資金可以適當(dāng)降低，增加債務(wù)比例，反之增加權(quán)益資金比率，降低債務(wù)資金。一般情況下，使得資本結(jié)構(gòu)中的自有資金、預(yù)售款項(xiàng)、銀行貸款資金各占三分之一為宜。
3．盈利風(fēng)險(xiǎn)控制
所謂盈利風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況不樂(lè)觀，導(dǎo)致銷售收入減少，利潤(rùn)總額也相應(yīng)減少，最終使得企業(yè)面臨業(yè)務(wù)量下降，遭受破產(chǎn)倒閉的一種風(fēng)險(xiǎn)模式，該盈利風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的源頭主要是成本的提高或總收入的降低。
（1）健全銷售價(jià)格體系。項(xiàng)目建成后的商品房定價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮開(kāi)發(fā)樓盤的品質(zhì)、消費(fèi)者購(gòu)房心里、價(jià)格彈性以及周圍環(huán)境商品房的價(jià)位。由于價(jià)格的上浮會(huì)影響商品房的銷售，只有把銷售價(jià)格制定的科學(xué)了才能達(dá)到預(yù)期的銷售結(jié)果，才能回籠前期投入的資金。
（2）制定完善的促銷方案。開(kāi)發(fā)后的商品房銷售必須借助有效的廣告宣傳以及完善的營(yíng)銷體系才能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，否則消費(fèi)者和購(gòu)房者將很難了解到本公司房產(chǎn)的信息。由于房地產(chǎn)所處的行業(yè)特殊，銷售是關(guān)鍵，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大銷售力度，充實(shí)銷售團(tuán)隊(duì)力量，把產(chǎn)品更好的銷出去，為企業(yè)的償債爭(zhēng)取到更多的發(fā)展資金。
（3）開(kāi)拓潛在的銷售市場(chǎng)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)種類有大型別墅、寫字樓、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅。選取的開(kāi)發(fā)種類不一樣也會(huì)影響企業(yè)的銷售收入。企業(yè)要考慮整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求以及未來(lái)發(fā)展前景進(jìn)行開(kāi)發(fā)，更要考慮政府的宏觀調(diào)控政策，以此為契機(jī)更好地開(kāi)發(fā)擴(kuò)大市場(chǎng)，增加銷售收入，減少償債率，降低盈利風(fēng)險(xiǎn)。
（4）注重企業(yè)品牌的打造。投資者看重的是企業(yè)盈利的財(cái)務(wù)指標(biāo)，一旦該指標(biāo)降低勢(shì)必會(huì)影響他在投資者心中的形象，也會(huì)使得購(gòu)房者對(duì)公司的發(fā)展前景持否定態(tài)度，因此盈利帶來(lái)的一系列問(wèn)題會(huì)影響公司的形象。另外，企業(yè)的良好形象的維持還應(yīng)當(dāng)不要觸犯法律，要嚴(yán)格遵守法律法規(guī)制度，嚴(yán)把商品房質(zhì)量關(guān)。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要做好財(cái)務(wù)管理動(dòng)態(tài)控制，需要從營(yíng)運(yùn)、盈利以及償債等三個(gè)方面做好風(fēng)險(xiǎn)控制，否則，新的財(cái)務(wù)管理模式將難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。除了做好以上幾個(gè)方面以外，企業(yè)還需要采取措施將企業(yè)的成長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)降到最低，這是不斷提高企業(yè)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要的影響因素。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)由于投資規(guī)模較大、資金回收期較長(zhǎng)，做好內(nèi)部財(cái)務(wù)控制是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)踐來(lái)看，絕對(duì)的分權(quán)、集權(quán)的控制模式很少見(jiàn)，基本上都是采取的集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合的財(cái)務(wù)管理控制模式，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的困境中，企業(yè)應(yīng)該大膽地進(jìn)行控制模式創(chuàng)新，建立動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式，以實(shí)現(xiàn)促進(jìn)企業(yè)快速、穩(wěn)定、健康發(fā)展的目標(biāo)。
