一、長(zhǎng)安興業(yè)公司的基本情況和主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
北京長(zhǎng)安興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)安興業(yè)”）成立于2002年9月，注冊(cè)資本11000萬(wàn)元人民幣，由北京市綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司和北京長(zhǎng)安投資集團(tuán)有限公司共同出資組建。公司主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，租賃及銷售自行開(kāi)發(fā)后的商品房；接受委托提供物業(yè)管理等。目前長(zhǎng)安興業(yè)公司以坐落于金融街的長(zhǎng)安興融中心寫(xiě)字樓項(xiàng)目為依托，實(shí)施 “以租賃為主，會(huì)所經(jīng)營(yíng)為輔”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，年?duì)I業(yè)收入逾人民幣4000萬(wàn)元。
長(zhǎng)安興業(yè)公司“以租賃不動(dòng)產(chǎn)獲得主要業(yè)務(wù)收入”的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司性質(zhì)，其主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其來(lái)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源包括以下幾種：
(1)商品價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，即指長(zhǎng)安興業(yè)公司因租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和物業(yè)本體老化使物業(yè)租賃價(jià)格和企業(yè)收入不可逆減少所形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(2)外匯風(fēng)險(xiǎn)，即指長(zhǎng)安興業(yè)公司因在部分租賃合同中采用美元計(jì)價(jià)的方式，在美元匯率屢創(chuàng)新低的情況下形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(3)應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)，即指租賃人因經(jīng)營(yíng)等原因，無(wú)法依約如期向長(zhǎng)安興業(yè)公司交納物業(yè)租金而給長(zhǎng)安興業(yè)公司帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
以上三種風(fēng)險(xiǎn)是長(zhǎng)安興業(yè)公司企業(yè)運(yùn)營(yíng)中存在的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于物業(yè)租賃市場(chǎng)處于買方市場(chǎng)，故商品價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)受限于市場(chǎng)行情而缺乏企業(yè)定價(jià)權(quán)；外匯風(fēng)險(xiǎn)雖然存在，但影響有限（每年在營(yíng)業(yè)收入中僅會(huì)發(fā)生占總營(yíng)業(yè)收入約7.8%的損失），可忽略不計(jì)。因此，應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)成為長(zhǎng)安興業(yè)公司最具有代表性的風(fēng)險(xiǎn)，也是長(zhǎng)安興業(yè)公司目前亟待解決的問(wèn)題。
二、長(zhǎng)安興業(yè)公司應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源及成因
應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)也叫信用風(fēng)險(xiǎn)，是指所有交易中都存在的風(fēng)險(xiǎn)。只要某企業(yè)應(yīng)向另一企業(yè)履行合約性支付或其他業(yè)務(wù)，就會(huì)產(chǎn)生應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)表示企業(yè)由于其他企業(yè)違約或經(jīng)營(yíng)不善而遭受損失的可能性。
長(zhǎng)安興業(yè)公司的應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)主要產(chǎn)生于交易對(duì)方（即承租方，租戶）履行契約性合約的過(guò)程中。當(dāng)租戶不愿履行或因故無(wú)法履行支付房租的義務(wù)時(shí)，企業(yè)就會(huì)產(chǎn)生損失，風(fēng)險(xiǎn)也就隨之出現(xiàn)。
(一)長(zhǎng)安興業(yè)公司應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源
造成租戶不能履約的原因有很多，主要有以下三種：
1、因租戶自身經(jīng)營(yíng)原因喪失履約能力
此情況多指租戶因經(jīng)營(yíng)不善或資金鏈斷裂，而無(wú)法支付租金。以租用長(zhǎng)安興融中心1層的A餐飲公司為例，該公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善，自2008年初開(kāi)始欠租，時(shí)長(zhǎng)一年之久。期間雖與長(zhǎng)安興業(yè)公司簽訂了還款協(xié)議，以每日營(yíng)業(yè)收入沖抵欠款，但因生意不好，門可羅雀，一年后欠租金額不減反增，累計(jì)欠租金額逾160萬(wàn)元。由于外債過(guò)多，資不抵債，該公司于2009年初申請(qǐng)破產(chǎn)清算，以上欠租便形成長(zhǎng)安興業(yè)公司的壞賬，使長(zhǎng)安興業(yè)公司當(dāng)年?duì)I業(yè)收入約比預(yù)期減少5%。
2、租戶主觀上惡意違約
此情況指租戶故意逃租或惡意欠費(fèi)。如長(zhǎng)安興融中心2009年逃租的B投資公司，該公司借口資金周轉(zhuǎn)不暢拖欠房租，欠租兩月后于某夜偷偷搬離長(zhǎng)安興融中心，再無(wú)音訊；又如租用B1的C餐飲公司，該公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)良好，但在兩年的時(shí)間內(nèi)，始終以各種理由拒絕全額交納租金，欠租總額30余萬(wàn)元。最后該公司將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，并通過(guò)破產(chǎn)清算而拒付所欠租金。
3、因外部條件而無(wú)法履約
此情況多指不可抗事件或其它來(lái)自于社會(huì)的外因。如2008年，D信用投資公司因投資某房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，其合作方在年末拖欠農(nóng)民工工資，致大量討薪民工將公司“占領(lǐng)”，D公司所有的辦公人員全部撤離，以致形成2個(gè)月的短期欠租（該公司于2009年初一次性支付欠款）。
(二)應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)成因與管理中存在的問(wèn)題
雖然長(zhǎng)安興業(yè)公司在企業(yè)運(yùn)營(yíng)中一向比較重視風(fēng)險(xiǎn)管理，但風(fēng)險(xiǎn)管理的前提在于預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，而預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)則需要掌握租戶自身的經(jīng)營(yíng)情況和業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)。此類信息私密性較強(qiáng)，若非本公司員工很難掌握，故而預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)存在一定的難度。而一旦欠租發(fā)生，由于受限于信息傳遞的時(shí)效和渠道，也使長(zhǎng)安興業(yè)公司無(wú)法在第一時(shí)間獲得準(zhǔn)確信息。上述不利因素使長(zhǎng)安興業(yè)公司在應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)防范中捉襟見(jiàn)肘。
同時(shí)，應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，其損失一般等于全部負(fù)債。雖然存在租戶后續(xù)履約或部分履約的可能，但事實(shí)上能否實(shí)現(xiàn)則由取決于長(zhǎng)安興業(yè)公司的營(yíng)業(yè)區(qū)域的法律地位、法律執(zhí)行環(huán)境、債務(wù)人客觀條件（如破產(chǎn)）和主觀態(tài)度等各種因素，因此非常有可能形成壞賬。
三、長(zhǎng)安興業(yè)公司應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)的防范方法及措施建議
一般認(rèn)為應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵技術(shù)是降低信用風(fēng)險(xiǎn)敞口，這些技術(shù)包括設(shè)立可靠的信用風(fēng)險(xiǎn)智能預(yù)測(cè)、使用能提供確定性的結(jié)算和支付技術(shù)、與高質(zhì)量的交易對(duì)方交易、使用擔(dān)保、采用凈額結(jié)算協(xié)議、控制并限制合約的市場(chǎng)價(jià)值等。在實(shí)際應(yīng)用中使用什么樣的技術(shù)還是要取決于企業(yè)的類型。
鑒于長(zhǎng)安興業(yè)公司以資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主，由租賃收入構(gòu)成其主營(yíng)業(yè)主收入的企業(yè)性質(zhì)，建議在當(dāng)前采用以下兩種應(yīng)對(duì)應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)的方式：
建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)體系，對(duì)應(yīng)收款的回收預(yù)測(cè)，將是這風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)體系的主要內(nèi)容。根據(jù)長(zhǎng)安興業(yè)公司的這種經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，建議長(zhǎng)安興業(yè)公司建立一套以“租戶信用質(zhì)量”為核心的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)測(cè)工具，即通過(guò)考評(píng)租戶的付款信用是否良好，來(lái)評(píng)估其發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)的可能性。這套評(píng)估預(yù)測(cè)工具應(yīng)涉及以下幾方面的內(nèi)容：
(1)租戶主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性；
(2)租戶企業(yè)規(guī)模的大??；
(3)租戶“金牛類”和“明星類”產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率；
(4)租戶在金融市場(chǎng)中的融資情況及信譽(yù)；
(5)租戶的主要資金來(lái)源；
(6)租戶的主要債權(quán)人及債務(wù)額度；
(7)租戶以往的信譽(yù)。
將這7項(xiàng)依其重要程度，賦予不同權(quán)重，并通過(guò)對(duì)租戶這些方面的打分評(píng)估（如可設(shè)每項(xiàng)最好的情況為5分，最差為1分），用每項(xiàng)權(quán)重與得分的乘積的總和，計(jì)算出該租戶的信譽(yù)水平分值，完成對(duì)該租戶信譽(yù)水平的評(píng)價(jià)，并劃分為不同的信用等級(jí)。由于以上內(nèi)容通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息、政府公信部門、行業(yè)資信和市場(chǎng)行情，比較容易采集，故評(píng)價(jià)工作具備一定的可行性。評(píng)價(jià)表的格式如下：
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注：1、打分范圍為1-5分之間，最好為5分，最差為1分；2、最后得分=打分值*權(quán)重；3、本表中的“權(quán)重”值，可視各企業(yè)和地區(qū)情況進(jìn)行調(diào)整。
建議長(zhǎng)安興業(yè)公司使用上表對(duì)現(xiàn)有租戶進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)，并根據(jù)各租戶不同的分值，擬定不同的信譽(yù)等級(jí)和制定不同的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案和日常監(jiān)控手段，最終實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。同時(shí)考慮到租戶經(jīng)營(yíng)的動(dòng)態(tài)性，建議至少每年對(duì)租戶進(jìn)行一次全面風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)。
四、靈活使用押金擔(dān)保的形式，應(yīng)對(duì)突發(fā)的應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)
由于租戶經(jīng)營(yíng)信息的采集無(wú)法避免因評(píng)價(jià)人員瀆職、信息失真、信息滯后所帶來(lái)的誤差，因此風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)工具的使用并不意味著可能百分百地預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。為了在風(fēng)險(xiǎn)突發(fā)時(shí)能把企業(yè)損失減至最少，充分利用押金擔(dān)保的形式將是十分有效的手段。
在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)中，押金擔(dān)保的形式十分常見(jiàn)，其中尤以押三付一（要求租戶在租賃合約簽訂后，即支付一年的租金與額外三個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的押金）的形式最為常見(jiàn)。這種形式在租戶發(fā)生逃租時(shí)，能夠有效地減少損失。
但是，即使采用押三付一的形式，長(zhǎng)安興業(yè)公司在2009年依然發(fā)生了總金額高達(dá)141.9萬(wàn)元的應(yīng)收款損失。經(jīng)分析，可以發(fā)現(xiàn)這些應(yīng)收款損失均為相信租戶經(jīng)過(guò)若干月周轉(zhuǎn)可將欠租補(bǔ)齊，賦予欠租租戶過(guò)度信任而未及時(shí)將其在押金擔(dān)保期內(nèi)清理走，以致欠租租戶在押金擔(dān)保期過(guò)后仍然無(wú)法償付欠款而形成的應(yīng)收款損失。情況詳見(jiàn)下表：
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資料來(lái)源：長(zhǎng)安興業(yè)公司《2008年欠費(fèi)客戶明細(xì)》、《2009年欠費(fèi)客戶明細(xì)》及《2010年欠費(fèi)客戶明細(xì)》
通過(guò)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律――100%的欠費(fèi)租戶，在欠費(fèi)時(shí)間超過(guò)2個(gè)月后，最后都無(wú)法償還所欠的租金。
根據(jù)這一規(guī)律，建議長(zhǎng)安興業(yè)公司應(yīng)明確信用風(fēng)險(xiǎn)的防范原則，即在采用押三付一的押金擔(dān)保形式下，凡租戶的欠費(fèi)期達(dá)到了兩個(gè)月，就應(yīng)與其解除合約，以防止發(fā)生后面的應(yīng)收款損失。
綜上所述，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司在經(jīng)營(yíng)中面臨著眾多風(fēng)險(xiǎn)，其中應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)是其財(cái)務(wù)管理中面臨的最大挑戰(zhàn)，但是應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)并非無(wú)從防范和不可控。
企業(yè)要有效地防范應(yīng)收款風(fēng)險(xiǎn)，一方面是要建立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，有目的的去分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性并預(yù)先做好風(fēng)險(xiǎn)的各種防范措施和應(yīng)對(duì)預(yù)案；另一方面是要在經(jīng)營(yíng)管理中積極主動(dòng)地尋求風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的規(guī)律，及時(shí)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防控手段和過(guò)程，并對(duì)其做適時(shí)的糾正與調(diào)整。
總之，風(fēng)險(xiǎn)是時(shí)時(shí)處處存在的，只有形成系統(tǒng)的管理與控制機(jī)制，才是防范和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)癥良藥。
